Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки — это перекредитование текущего ипотечного договора на более выгодных условиях, как правило, в другом банке. Заёмщик оформляет новый кредит на сумму остатка задолженности, а полученные средства направляются на досрочное погашение старого кредита. В результате меняются процентная ставка, срок кредита или ежемесячный платёж. Процедура регулируется нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Основные термины
Рефинансирование ипотеки
Процесс замены действующего ипотечного договора на новый с целью снижения финансовой нагрузки. Новый банк погашает ваш долг перед предыдущим кредитором, после чего вы обязаны выплачивать займ уже по новым условиям. Важно: рефинансирование возможно только при положительной кредитной истории и достаточном уровне дохода.Текущая задолженность
Сумма, которую заёмщик ещё не выплатил по первоначальному ипотечному договору. Именно на эту сумму оформляется новый кредит. Включает в себя основной долг и проценты, начисленные на момент рефинансирования.Процентная ставка
Годовая плата за пользование кредитными средствами, выраженная в процентах от суммы займа. При рефинансировании ставка может быть ниже первоначальной, что приводит к экономии на переплате. Ставка зависит от текущей экономической ситуации, политики банка и индивидуальных параметров заёмщика.Срок кредита
Период, на который оформляется ипотека. При рефинансировании срок может быть изменён — как увеличен (для снижения ежемесячного платежа), так и уменьшен (для быстрейшего погашения долга). Продление срока увеличивает общую переплату по процентам.Ежемесячный платёж
Фиксированная или дифференцированная сумма, которую заёмщик вносит каждый месяц в счёт погашения кредита. Рефинансирование позволяет снизить этот платёж за счёт уменьшения ставки или увеличения срока.Досрочное погашение
Возможность полностью или частично погасить кредит раньше установленного срока. При рефинансировании старый кредит погашается досрочно за счёт средств нового займа. Банки обязаны принимать досрочные платежи без штрафов по закону.Снижение ставки
Основная цель рефинансирования. Если рыночные ставки упали или кредитная история заёмщика улучшилась, новый банк может предложить более низкий процент. Экономия может составлять сотни тысяч рублей за весь срок кредита.Снижение платежа
Уменьшение ежемпятичного взноса за счёт понижения ставки или увеличения срока. Это улучшает текущую финансовую ситуацию, но может увеличить общую переплату.Объединение кредитов
Рефинансирование может использоваться для консолидации нескольких займов (например, ипотеки и потребительского кредита) в один. Это упрощает управление долгами и может снизить общую ставку.Страхование при рефинансировании
Новый банк обычно требует оформить страхование предмета залога (квартиры) и жизни заёмщика. Условия страхования могут отличаться от предыдущего договора. Отказ от страховки часто влечёт повышение ставки.Оценка недвижимости
Процедура, необходимая для определения рыночной стоимости жилья. Банк заказывает независимую оценку, чтобы убедиться в достаточности залога. Если стоимость объекта снизилась, рефинансирование может быть затруднено.Кредитная история
Досье заёмщика, содержащее информацию о всех его кредитах и платежах. Чистая история повышает шансы на одобрение рефинансирования. Просрочки могут стать причиной отказа.Доход заёмщика
Регулярные поступления средств, подтверждённые справками (2-НДФЛ, выписка по счёту, налоговая декларация). Банк оценивает платёжеспособность — ежемесячный платёж не должен превышать определённого процента от дохода.Первоначальный взнос
Сумма, которую заёмщик вносит собственными средствами при покупке жилья. При рефинансировании новый взнос обычно не требуется, так как кредит выдаётся на остаток долга.Остаток долга
Текущая сумма задолженности без учёта процентов. Важно уточнить её в банке-кредиторе до подачи заявки на рефинансирование.Комиссии и скрытые расходы
Дополнительные платежи, которые могут возникнуть при рефинансировании: комиссия за выдачу нового кредита, оплата оценки недвижимости, страховых полисов, нотариальных услуг. Некоторые банки не взимают комиссии, но это нужно проверять в индивидуальном порядке.Новый кредитный договор
Документ, регулирующий отношения между заёмщиком и новым банком. В нём прописаны ставка, срок, порядок платежей, штрафные санкции. Перед подписанием необходимо внимательно изучить все пункты.Залог недвижимости
Квартира или дом, которые остаются в залоге у банка до полного погашения кредита. При рефинансировании залог переоформляется на новый банк. Это требует времени и оформления документов в Росреестре.Одобрение заявки
Решение банка о выдаче нового кредита. Оно зависит от дохода, кредитной истории, стоимости залога и других факторов. Одобрение не гарантирует выдачу — могут потребоваться дополнительные документы.Экономия на процентах
Разница между переплатой по старому и новому кредиту. Рассчитывается как сумма процентов, которую заёмщик не заплатит благодаря снижению ставки. Экономия может быть существенной при больших сроках и суммах.Выгода рефинансирования
Сравнение всех затрат на процедуру (комиссии, страховки, оценка) с экономией на процентах. Рефинансирование выгодно, если срок окупаемости меньше оставшегося срока кредита.Срок окупаемости
Период, за который экономия на платежах покроет расходы на рефинансирование. Если вы планируете продать квартиру или досрочно погасить кредит, рефинансирование может не успеть окупиться.Что проверить перед рефинансированием
Прежде чем подавать заявку на рефинансирование, убедитесь в следующем:
- Текущая ставка — сравните её с предложениями других банков. Разница должна быть не менее 1–2 процентных пунктов.
- Остаток долга — запросите справку в своём банке. Убедитесь, что сумма достаточна для покрытия расходов на рефинансирование.
- Кредитная история — закажите отчёт в Бюро кредитных историй. Исправьте ошибки, если они есть.
- Доход — подготовьте подтверждающие документы. Банк оценит вашу платёжеспособность.
- Страхование — узнайте условия нового банка. Возможно, придётся переоформить полисы.
- Расходы — рассчитайте все комиссии и сборы. Сравните их с потенциальной экономией.
- Срок кредита — решите, хотите ли вы сократить или увеличить его. Учтите, что продление срока увеличивает переплату.
- Условия старого банка — проверьте, нет ли штрафов за досрочное погашение. По закону их быть не должно, но некоторые договоры содержат спорные пункты.
- Залог — убедитесь, что стоимость квартиры не снизилась. Закажите предварительную оценку.
Комментарии (0)